किराए पर विवाद: रेंट एग्रीमेंट नहीं होने पर क्या मालिक बेदखल कर सकता है? इलाहाबाद हाईकोर्ट ने किया स्पष्ट
किराएदारी से जुड़ी छह याचिकाओं पर सुनवाई करते हुए, इलाहाबाद हाई कोर्ट ने एक महत्वपूर्ण फैसले में उत्तर प्रदेश शहरी परिसर किराएदारी विनियमन अधिनियम, 2021 की व्याख्या करते हुए एक कानूनी सिद्धांत तय किया है। कोर्ट ने अपने फैसले में कहा कि अगर मकान मालिक और किराएदार के बीच कोई किराया समझौता नहीं है, या अगर किराया समझौते की जानकारी किराया प्राधिकरण को नहीं दी गई है, तो भी मकान मालिक किराएदार को बेदखल करने के लिए आवेदन कर सकता है।
कोर्ट ने क्या कहा?
कोर्ट ने कहा कि यह प्रावधान इस निष्कर्ष पर पहुंचाता है कि 2021 अधिनियम के तहत किराया प्राधिकरण का अधिकार क्षेत्र केवल लिखित समझौतों और उनकी सूचना किराया प्राधिकरण को देने तक सीमित नहीं किया जा सकता है। अगर विधायिका का इरादा मकान मालिकों या किराएदारों को किराया प्राधिकरण से संपर्क करने की सुविधा केवल लिखित समझौतों या उनकी सूचना देने के मामलों तक सीमित रखने का होता, तो धारा 9 की उप-धारा (5) का प्रावधान कानून की किताब में नहीं होता। राज्य विधायिका द्वारा जानबूझकर की गई इस चूक का यह गंभीर परिणाम नहीं होगा कि मकान मालिक को 2021 अधिनियम के तहत जल्द बेदखली के अधिकार से वंचित कर दिया जाए।
हाई कोर्ट ने कहा कि उसने धारा 4 की उप-धारा (3) में आने वाले शब्द "शैल" पर पहले ही चर्चा की है, क्योंकि यह किराया प्राधिकरण को किराएदारी के बारे में जानकारी देने के संबंध में एक सीमित उद्देश्य पूरा करता है। एक बार जब मकान मालिक-किराएदार संबंध के बारे में कोई विवाद नहीं होता है, तो उसमें इस्तेमाल किए गए शब्द "शैल" का कोई फायदा नहीं उठाया जा सकता है। यह आदेश जस्टिस रोहित रंजन अग्रवाल की एकल पीठ ने केनरा बैंक ब्रांच ऑफिस और अन्य, और M/s टिफको एंड एसोसिएट्स और छह अन्य द्वारा दायर याचिकाओं पर पारित किया।
याचिकाएं क्यों दायर की गईं?
मामले के अनुसार, सभी मामलों में, याचिकाकर्ता, जिन्हें मुख्य न्यायाधीश के 5 मई, 2025 के आदेशों द्वारा कोर्ट में नामित किया गया था, या तो किराएदार थे या मकान मालिक। उन सभी ने आवासीय या व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए इमारतें किराए पर दी थीं। इनमें से पाँच रिट याचिकाएँ भारत के संविधान के अनुच्छेद 226 और 227 के तहत दायर की गई थीं, जबकि छठा मामला प्रांतीय लघु वाद न्यायालय अधिनियम, 1887 की धारा 25 के तहत SCC रिवीजन के रूप में दायर किया गया था।
अदालत ने यह मुद्दा उठाया
अदालत के सामने सभी संबंधित मामलों में उठाया गया मुद्दा यह था कि क्या 2021 के अधिनियम के प्रावधानों के तहत गठित किराया प्राधिकरण को ऐसे मामलों में मकान मालिकों द्वारा दायर आवेदनों पर सुनवाई करने का अधिकार क्षेत्र है, जहाँ कोई किराया समझौता नहीं किया गया है, और यदि कोई समझौता नहीं किया गया है, तो मकान मालिक किराया प्राधिकरण के पास किरायेदारी का विवरण पंजीकृत कराने में विफल रहा है। सभी पक्षों के वकीलों की सहमति से, इस पर एक ही आदेश से सुनवाई और फैसला किया गया।
सुनवाई के दौरान, अदालत ने पाया कि विचाराधीन मुद्दे पर फैसला करने से पहले, मामले को बेहतर ढंग से समझने के लिए उत्तर प्रदेश शहरी भवन (किरायेदारी, किराया और बेदखली का विनियमन) अधिनियम, 1972 और उत्तर प्रदेश शहरी परिसर किरायेदारी विनियमन अधिनियम, 2021 दोनों के विधायी इतिहास पर एक संक्षिप्त नज़र डालना आवश्यक है।
किराया समझौते की अनुपस्थिति के कारण यह दावा किया गया था
सभी मामलों में, प्रतिवादी मकान मालिकों ने याचिकाकर्ताओं के खिलाफ किराया प्राधिकरण (किराया न्यायाधिकरण) और लघु वाद न्यायालय में बेदखली के लिए आवेदन दायर किए थे। याचिकाकर्ताओं ने इसके खिलाफ उच्च न्यायालय में मामला दायर किया। उन्होंने तर्क दिया कि उनके और मकान मालिक के बीच कोई किराया समझौता नहीं हुआ था। इसलिए, किराया समझौते के बिना, न्यायाधिकरण और लघु वाद न्यायालय को मामले की सुनवाई करने का अधिकार क्षेत्र नहीं था। केनरा बैंक मामले में, मकान मालिक के वकील ने अमित गुप्ता बनाम गुलाब चंद्र कनेडिया मामले में उच्च न्यायालय के फैसले का हवाला देते हुए कहा कि भले ही किराया न्यायाधिकरण के सामने किराया समझौता प्रस्तुत न किया जाए, फिर भी लघु वाद न्यायालय में मुकदमा दायर किया जा सकता है। उन्होंने कई अन्य तर्क भी प्रस्तुत किए।
मकान मालिकों के लिए महत्वपूर्ण राहत
इस मामले में सभी पक्षों को सुनने के बाद, अदालत ने कहा कि हालांकि कानून लिखित समझौते का प्रावधान करता है, लेकिन इसकी अनुपस्थिति में, मकान मालिक को उनके कानूनी अधिकारों से वंचित नहीं किया जा सकता है। अदालत ने पाया कि उत्तर प्रदेश किरायेदारी अधिनियम, 2021, केंद्र सरकार के 'मॉडल किरायेदारी अधिनियम' से अलग है। मॉडल अधिनियम में यह प्रावधान है कि समझौते को पंजीकृत न करने पर राहत नहीं मिलेगी, लेकिन यूपी कानून में ऐसा कोई प्रावधान नहीं है। यूपी किरायेदारी कानून के अनुसार, अगर किराये का एग्रीमेंट ट्रिब्यूनल में जमा नहीं किया गया है, तो भी मकान मालिक सिर्फ़ इसी आधार पर बेदखली के लिए अप्लाई कर सकता है।
रेंट अथॉरिटी का अधिकार क्षेत्र सिर्फ़ उन मामलों तक सीमित नहीं है जहाँ लिखित एग्रीमेंट जमा किया गया हो। यह उन किरायेदारियों पर भी लागू होता है जहाँ कोई लिखित एग्रीमेंट नहीं है। अपने 47 पेज के फैसले में, कोर्ट ने उत्तर प्रदेश शहरी परिसर किरायेदारी विनियमन अधिनियम, 2021 के अलग-अलग प्रावधानों का हवाला देते हुए कहा कि 2021 के अधिनियम के प्रावधानों के तहत गठित रेंट अथॉरिटी के पास उन मामलों में मकान मालिकों द्वारा दायर आवेदनों पर सुनवाई करने का अधिकार क्षेत्र है जहाँ कोई किरायेदारी एग्रीमेंट नहीं किया गया था या जहाँ मकान मालिक अथॉरिटी को किरायेदारी के बारे में सूचित करने में विफल रहा।